DPE G : tout comprendre sur la classe énergie G et ses conséquences en 2026

Je me souviens encore de cette conversation avec mon ami Sébastien, propriétaire d’un petit appartement dans les Hauts-de-Seine . Il m’avait appelé, complètement paniqué — son locataire venait de partir et il voulait remettre le bien en location. Sauf que son DPE G lui claquait en pleine figure comme une porte dans le couloir un matin d’hiver. « Kalia, je fais quoi maintenant ? » Et honnêtement, c’est une question que beaucoup de propriétaires se posent en ce moment… et souvent trop tard.

La réalité, c’est que la classe énergie G n’est plus juste une mauvaise note sur un document. C’est devenu un enjeu financier, légal et patrimonial majeur. On va décortiquer tout ça ensemble, sans jargon inutile — ou presque.

Qu’est-ce qu’un DPE de classe G exactement ?

Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) classe les logements de A à G selon deux critères principaux : la consommation d’énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre. La classe G, c’est le bas du classement — les fameuses « passoires thermiques ». Concrètement, un logement classé G consomme plus de 420 kWh/m² par an d’énergie primaire ET émet plus de 100 kg de CO2 équivalent par m² par an.

Un fait qui surprend souvent : un logement peut être classé G même si seulement une de ses deux notes (consommation OU émissions) tombe dans la zone rouge. C’est le système dit « double seuil » — le classement final retient toujours la note la plus défavorable des deux indicateurs.

Les caractéristiques typiques d’un logement G

Un bien classé G, ça ressemble souvent à quoi ? Murs non isolés avec des ponts thermiques visibles, fenêtres simple vitrage qui sifflent dès que le vent se lève, chauffage au fuel ou électrique à effet joule hyper énergivore… On parle de logements qui coûtent une fortune à chauffer. L’hiver, c’est le froid qui s’infiltre partout — et l’été, une fournaise. La sensation de vivre dans une passoire, ça se ressent physiquement.

Statistiquement, en France, environ 1,5 million de logements sont encore classés F ou G. C’est colossal.

DPE G en 2026 : quelles sont les interdictions en vigueur ?

Voilà le coeur du sujet. Depuis le 1er janvier 2025, tous les logements classés G au DPE sont interdits à la mise en location. Pas de mise en location, pas de renouvellement de bail, pas de nouveau contrat. C’est une interdiction totale et elle s’applique aussi bien aux appartements qu’aux maisons individuelles.

Attention, il y avait déjà une première étape en 2023 : les logements consommant plus de 450 kWh/m² d’énergie finale (et non primaire) étaient déjà sortis du marché locatif. Ne pas confondre énergie finale et énergie primaire — c’est une erreur fréquente et coûteuse !

Le calendrier progressif des interdictions

• Depuis 2023 : interdiction pour les logements avec une consommation d’énergie finale supérieure à 450 kWh/m²/an
• Depuis janvier 2025 : interdiction pour tous les logements classés G au DPE (seuil énergie primaire)
• À partir de 2028 : les logements classés F seront à leur tour concernés
• À partir de 2034 : les logements classés E entreront dans le scope des interdictions

Pour les propriétaires bailleurs, c’est un compte à rebours serré. Et pour les investisseurs qui cherchent à maintenir un cash flow positif en immobilier, un bien classé G qui ne peut plus être loué, c’est zéro revenu et des charges qui continuent de courir. Catastrophique.

Peut-on encore louer un appartement classé G ?

La réponse courte : non, pas de nouveau bail. Mais attention aux nuances ! Les baux en cours signés avant les dates butoirs peuvent se poursuivre jusqu’à leur terme naturel dans certains cas — mais les renouvellements et reconductions sont bloqués. Je vous conseille de vérifier votre situation précise avec un professionnel, les subtilités juridiques sont réelles.

Vendre un bien classé G : ce qu’il faut savoir

Si vous ne pouvez pas ou ne voulez pas rénover, vendre reste une option. Mais là aussi, les règles ont changé. Depuis 2023, la vente d’un logement classé F ou G impose un audit énergétique obligatoire — en plus du DPE classique. Cet audit doit être présenté aux acheteurs potentiels dès la première visite.

Et puis il y a la question de la valeur verte… Les biens énergivores se vendent avec une décote significative. Selon certaines études, un logement G peut valoir entre 10% et 20% de moins qu’un logement équivalent mieux classé. C’est la « valeur verte » dans le mauvais sens du terme. Si vous souhaitez vendre votre appartement rapidement, un DPE G sera clairement un frein que vous devrez anticiper dans votre stratégie de prix.

Quels travaux réaliser pour sortir d’un DPE G ?

Voilà la vraie question que m’a posée Sébastien. Et la réponse, elle n’est pas simple mais elle est actionnable. Pour sortir d’un classement G, il faut généralement combiner plusieurs postes de travaux — une action isolée suffit rarement à remonter d’une ou deux classes.

L’isolation thermique en priorité

L’isolation des combles et des toitures, c’est souvent le chantier le plus rentable. On parle de gains pouvant atteindre 25% à 30% sur la facture énergétique. L’isolation des murs (par l’intérieur ou l’extérieur) vient ensuite. Et les fenêtres ! Remplacer du simple vitrage par du double ou triple vitrage change vraiment la donne — on arrête d’entendre le vent siffler et on garde la chaleur à l’intérieur.

Le système de chauffage

Passer d’un chauffage au fuel ou au radiateur électrique à une pompe à chaleur (PAC) ou à un poêle à granulés peut faire bondir le DPE de deux ou trois classes. C’est souvent l’investissement le plus lourd mais aussi le plus impactant sur le score final.

La ventilation

Souvent oublié, pourtant crucial : une VMC double flux bien dimensionnée récupère jusqu’à 80% de la chaleur de l’air extrait. Dans un logement passoire, la ventilation mal gérée peut plomber tous les efforts faits par ailleurs.

Quelles aides financières pour rénover un logement G ?

C’est là que ça devient intéressant . L’État et les collectivités ont mis en place plusieurs dispositifs pour accompagner la rénovation des passoires thermiques — et certains sont vraiment généreux.

• MaPrimeRénov’ : le dispositif phare, accessible aux propriétaires occupants et bailleurs. Le montant dépend des revenus du foyer et du type de travaux. Pour les ménages très modestes, la prise en charge peut atteindre 90% des coûts.
• Les Certificats d’Economie d’Energie (CEE) : des primes versées par les fournisseurs d’énergie, cumulables avec MaPrimeRénov’.
• L’Eco-PTZ : un prêt à taux zéro pour financer des travaux de rénovation énergétique, jusqu’à 50 000 euros.
• Les aides des collectivités locales : certaines régions et communes proposent des compléments de financement, à vérifier au cas par cas.

Pour les propriétaires bailleurs, sachez que MaPrimeRénov’ est aussi accessible — c’est un levier sous-utilisé. Si vous gérez un portefeuille locatif et que vous cherchez à optimiser votre formule de rendement, intégrer le coût des travaux et les aides dans votre calcul est indispensable pour décider si la rénovation est plus rentable que la vente.

L’accompagnement Mon Accompagnateur Rénov’

Depuis 2023, pour accéder aux aides les plus importantes (rénovation globale), il faut passer par un Mon Accompagnateur Rénov’ (MAR) — un professionnel agréé qui aide à planifier et suivre les travaux. C’est une étape supplémentaire mais elle permet d’éviter les erreurs coûteuses.

Locataire dans un logement G : quels sont vos droits ?

Si vous êtes locataire dans un logement classé G, vous n’êtes pas sans recours. Depuis la loi Climat et Résilience, le propriétaire est dans l’obligation de remettre le bien aux normes. Vous pouvez demander une réduction de loyer si le logement ne répond pas aux critères de décence énergétique… ou saisir la commission de conciliation en cas de litige.

Certains locataires hésitent à « faire des vagues » par peur de perdre leur logement. Je comprends ce sentiment — mais sachez que la loi vous protège. Signaler un logement passoire n’est pas un motif légal d’expulsion.

DPE G et investissement immobilier : l’angle patrimonial

Honnêtement, je vois encore des investisseurs qui achètent des biens G « parce que c’est moins cher ». Et c’est vrai que la décote est réelle. Mais voilà mon opinion : acheter un G sans avoir un plan de rénovation solide et chiffré, c’est s’exposer à une bombe à retardement.

Par contre, acheter un bien G avec une vision claire des travaux, des aides mobilisables et d’un objectif de remonter à C ou D… là ça peut devenir une vraie stratégie de création de valeur. La rénovation énergétique peut significativement augmenter la valeur verte du bien à la revente. Pour ceux qui s’intéressent à l’immobilier locatif comme vecteur de patrimoine, les conseils pour investir intelligemment intègrent de plus en plus cette dimension énergétique dans l’analyse.

Le DPE simplifié pour les petites surfaces

Un point souvent ignoré : les logements de moins de 40 m² bénéficient d’une méthode de calcul DPE adaptée depuis 2021, car les petites surfaces ont des caractéristiques énergétiques particulières (ratio surface/volume défavorable, etc.). Si vous avez un studio ou un petit deux-pièces classé G, vérifiez que le DPE a bien été réalisé avec la méthode appropriée .

L’évolution du DPE en 2026 : ce qui change

Le DPE n’est pas figé dans le marbre. En 2026, un ajustement technique important entre en vigueur : la baisse du facteur de conversion de l’électricité de l’énergie finale en énergie primaire. Ce facteur passe de 2,3 à 2,1. Concrètement, ça signifie que des logements chauffés à l’électricité pourraient voir leur classe DPE s’améliorer automatiquement — sans travaux. Certains G pourraient passer en F, certains F en E. Une bonne nouvelle pour certains propriétaires… mais attention, ça ne règle pas les problèmes d’isolation sous-jacents.

Comment lire et interpréter son DPE ?

Le document DPE contient plusieurs informations clés que beaucoup de gens ne lisent pas vraiment. Au-delà de la lettre G qui saute aux yeux, il y a les recommandations de travaux prioritaires, les estimations de coût et les gains attendus. Depuis juillet 2021, le DPE est opposable juridiquement — ça veut dire qu’un acheteur peut se retourner contre le vendeur si les infos du DPE s’avèrent fausses ou trompeuses. Plus question de faire réaliser un DPE de complaisance.

Conclusion : le DPE G, un signal d’alarme à ne pas ignorer

Voilà — on a fait le tour de la question du DPE G ensemble. Ce qu’il faut retenir : c’est un classement qui a des conséquences très concrètes aujourd’hui, pas dans un futur lointain. Interdiction de location en vigueur, obligation d’audit avant vente, décote sur la valeur du bien… les signaux sont clairs.

La bonne nouvelle, c’est que les aides sont là, les solutions existent, et un plan de rénovation bien pensé peut transformer un passif en actif patrimonial. Mon ami Sébastien l’a finalement compris — il a lancé un chantier d’isolation et de changement de chauffage avec MaPrimeRénov’, et son bien devrait passer en classe D d’ici quelques mois . Pas parfait, mais déjà jouable.

Merci d’avoir pris le temps de lire cet article jusqu’au bout — vous faites partie des gens sérieux et ça se voit ! Si vous avez des questions sur votre situation spécifique, n’hésitez pas à les poser en commentaire. Et comme on dit chez Kalia Finance : mieux vaut rénover aujourd’hui que regretter demain.